La importancia de la Certificación de Condominios Emitida por la Federal Housing Agency (FHA)
Por: Lcdo. Luis Franqui Espiet de Condominium Legal Advisors
El préstamo hipotecario FHA es el producto hipotecario más demandado por los consumidores puertorriqueños a la hora de comprar su hogar principal. La razón para esta alta demanda radica en la flexibilidad de la Banca a la hora de evaluar el crédito de las personas que solicitan así como los bajos intereses de sus préstamos. A su vez, la Banca está incentivada en promover el préstamo FHA porque está garantizado por la Federal Housing Administration.
Aunque el préstamo hipotecario FHA es el producto más accesible para los consumidores puertorriqueños, no todos los condominios y residencias tienen la certificación de FHA. La razón de la falta de certificación es que no cumplen con los requisitos establecidos por la Federal Housing Administration. Dicha situación ha aumentado con la imposición de cargas adicionales por la FHA como consecuencia de la crisis hipotecaria.
El requisito más comentado o el más oneroso es el de tener una reserva equivalente al 10% del presupuesto del condominio. La Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, mejor conocida como la Ley de Condominios solo exige una reserva equivalente al 5% del presupuesto.
La falta de certificación elimina posibles compradores que solo tienen acceso al préstamo hipotecario FHA. De más está decir, que al eliminar posibles compradores, afectamos la rapidez con que se venden las unidades de vivienda.
En momentos en que existe una amplia oferta en el mercado de la vivienda la rapidez con que se vendan las unidades será esencial por dos razones:
- ESTABILIZACIÓN DE LOS PRECIOS DE VENTA – entre más rápido se vendan las propiedades, menos concentración de unidades a la venta va a existir en el complejo de vivienda. Este movimiento rápido de vivienda ayudara a evitar que los precios de las unidades se desplomen, como consecuencia de una alta cantidad de unidades a la venta.
- CONTINUIDAD EN LOS INGRESOS – muchas veces las unidades a la venta son reposeídas o cuyos dueños tienen problemas económicos. Esto ocasiona que se atrasen o no paguen las cuotas mensuales de mantenimiento, causando a su vez un problema en las finanzas del consejo de titulares.
Ante la importancia de certificación FHA para los condominios, a continuación se detallan algunos requisitos básicos que debe cumplir un condominio para ser certificado por FHA:
- El condominio tiene que estar 100% terminado, incluyendo sus áreas comunes.
- No más del 15% de las unidades puede estar atrasado por un periodo mayor de 60 días.
- Más del 50% de las unidades deben estar vendidas.
- El proyecto de vivienda debe estar habitado en al menos un 50% de las unidades.
- La cantidad de préstamos FHA no puede superar el 50% de unidades de vivienda.
- No menos de una reserva equivalente al 10% del presupuesto del condominio.
- Ningún proceso judicial pendiente.
- Póliza de Seguro que asegure las siguientes circunstancias:
- “Master or Blanket” – que cubra la reconstrucción del 100% del condominio.
- Responsabilidad General – que asegure todos los elementos comunes y servidumbres de paso.
- Fidelity Bond – que responda por reclamaciones de 20 unidades o más.
- Seguro de Inundaciones
En momentos de crisis económica, donde los atrasos en los pagos de mantenimiento y unidades reposeídas es la orden del día, cumplir con estos requisitos puede resultar oneroso. Sin embargo, tener la certificación de FHA, debe ser una prioridad para el consejo de titulares, ya que la misma ayudará a mitigar los problemas ocasionados por un mercado de bienes raíces deprimido.
Para más información acerca de las guías para certificar un condominio por FHA, puede dar click AQUÍ.
Publicado en LeydeCondominio.com el 2 de febrero de 2014
