Tiranía en los condominios
por Vicente Feliciano
La regla de unanimidad de la Ley de Condominios limita el bien general y el disfrute de la propiedad de la mayoría de los residentes…
Los que redactaron la Constitución de los Estados Unidos querían que fuese difícil, pero no imposible, enmendarla. Por lo tanto, requirieron que cualquier enmienda fuese ratificada por tres cuartas partes de los estados. Es decir, aún si cuatro estados se oponían a una enmienda, los restantes nueve podrían aprobarla.
Los que redactaron la Ley de Condominios de Puerto Rico establecieron una estructura anti-democrática, en la que no se puede aprobar una nueva construcción que requiera una derrama, no se pueden aprobar cambios a la escritura matriz y no se pueden aprobar cambios a los reglamentos del condominio sometidos al Departamento de Estado, si no hay unanimidad.
Cuatro de trece estados de Estados Unidos no podían detener una enmienda constitucional en el siglo XVIII y ahora 12 de 50 estados no pueden detener una enmienda constitucional. Sin embargo, uno de 200 condómines puede detener un proyecto para construir una piscina o alterar ciertas reglas de funcionamiento del condominio.
Cerca de 225 mil puertorriqueños viven en apartamentos privados bajo esta reglamentación anti-democrática que limita el uso y disfrute de su propiedad.
Los 113 mil que moran en edificios públicos de condominio no tienen el mismo problema. Si bien se requieren aprobaciones del gobierno federal para realizar cambios a las propiedades, una oposición solitaria de un condómine no detiene un proyecto para el beneficio de la mayoría.
No es razonable que una mayoría simple altere asuntos que pueden tener carácter permanente. Así pues, en los Estados Unidos son comunes reglas en condominios que requieren dos terceras partes (Utah) o tres cuartas partes (Florida) de los condómines. Lo que no es común es requerir unanimidad. Cualquier requisito de unanimidad en la Ley de Condominios de Puerto Rico debería ser derogado.
La regla de unanimidad de la Ley de Condominios limita el bien general y el disfrute de la propiedad de la mayoría de los residentes porque evita la construcción de estructuras como, por ejemplo: piscina, gazebo, estacionamientos, canchas de tenis o baloncesto, áreas de almacenamiento, entre otras.
También limita el posible aumento del valor y el desarrollo del condominio porque otorga a un residente individual el poder de veto. Deja en manos de una persona la posibilidad de detener cambios propuestos porque puede no querer aportar a la derrama. De esta forma se impacta negativamente el bienestar de la mayoría de los residentes.
La Ley de Condominios limita y restringe la inversión en construcción que genera empleos entre la fuerza laboral. Además, reduce los recaudos de impuestos para el gobierno de Puerto Rico, tanto ingresos corporativos de las compañías de construcción, como impuestos individuales y el IVU de los trabajadores, así como ganancias de capital de los dueños de los apartamentos.
Se necesita un balance entre los derechos de propiedad de la mayoría y la minoría de los condómines. Reglas con requerimientos de más allá de mayoría simple son una forma sencilla de alcanzar ese balance. El objetivo debe ser hacer difícil, pero no imposible, los cambios. Mantener en la Ley de Condominios áreas que requieran unanimidad es abrirse a la posibilidad de la tiranía que podría imponer un voto solitario.
Publicado en elnuevodia.com, sección Tribuna Invitada, el 3 de agosto de 2018.
