¿Tiranía en los condominios?
por Michael J. Godreau
En una reciente columna publicada en este rotativo se busca resucitar el fallecido argumento en contra del requisito de unanimidad para la toma de cierto tipo de decisiones en los condominios, planteando que “cualquier requisito de unanimidad en la Ley de Condominios de Puerto Rico debería ser derogado”. Este requisito, argumenta la referida columna, limita y restringe la inversión en construcción que genera empleos. Concluye el artículo con el siguiente pensamiento: “Mantener en la Ley de Condominios áreas que requieran unanimidad es abrirse a la posibilidad de la tiranía que podría imponer un voto solitario”.
Antes de abordar las razones que el escrito brinda, conviene refrescar la memoria de lo ocurrido en nuestro país allá para el 11 de agosto de 1995 cuando se enmendó la entonces vigente Ley de Propiedad Horizontal de 1976 para sustituir el requisito de unanimidad por uno de 75% de los titulares. Al igual que lo propuesto en la referida columna, la Ley 153 de 1995 permitía en su Artículo 18 que el 75% de los titulares aprobara la construcción de nuevos pisos, o de sótanos, siempre que su uso fuese como elemento común, aunque quienes se opusieran fueran los dueños de los apartamientos del último piso que se oponían a la construcción de una discoteca y sala de bailes sobre la azotea del condominio. Y los opositores, aunque con el nuevo piso o sótano vieran menoscabado su derecho de propiedad privada, venían obligados a contribuir a dichas obras.
Por su parte, el Artículo 2 de esa Ley 153 eliminaba el requisito de unanimidad cuando se pretendiera cambiar el uso y destino asignado en la escritura matriz a determinada área o apartamiento. De forma que si yo compré mi apartamiento en tal o cual condominio precisamente porque no tenía piscina, me vería obligado no solo a tolerar la piscina aprobada por el 75%, sino a contribuir al gasto de su construcción y mantenimiento. En igual situación se encontraría quien hubiera comprado su apartamiento atraído por la configuración arquitectónica del vestíbulo y tuviera que tolerar la transformación del mismo y tener que contribuir al nuevo diseño.
Como quien quisiera comprar un apartamiento en estas condiciones en realidad no sabría cómo una mayoría pudiera luego transformar la vivienda por la cual pagó, luego de agosto de 1995 se paralizaron las ventas de apartamientos y la Ley 153 hubo que derogarla en 1996 a escasos ocho meses de su entrada en vigor.
Argumenta la columna aludida que cómo es posible que la Constitución de los Estados Unidos pueda enmendarse sin requerir unanimidad de los estados y ciertos cambios en los condominios requieran unanimidad. La contestación es sencilla: una cosa es el derecho público; otra el derecho sobre mi residencia o mi negocio como propiedad privada.
El fin que persigue la Ley de Condominios no es la creación de un régimen comunitario –como válidamente ocurre en la mayoría de las cooperativas de vivienda—sino la protección del derecho de propiedad privada sobre el apartamiento. De ahí que mientras se esté decidiendo sobre el mantenimiento de las áreas comunes o sobre el presupuesto anual para decidir cuánto se invertirá en seguridad o en los gastos de administración, a fin de hacer viable el disfrute el apartamiento, estos asuntos puedan aprobarse por mayoría. Pero si lo que pretende aprobarse altera el disfrute de mi apartamiento, incluidos aquellos elementos que fueron los que me llevaron a adquirirlo, se requiere mi consentimiento.
Y no se trata de proteger posturas caprichosas o la tiranía de un voto solitario. La Ley de Condominios expresamente dispone en su Artículo 38-C que “la oposición a un acuerdo que requiera unanimidad, deberá fundamentarse expresamente […], y en ningún caso podrá basarse en el capricho o en la mera invocación del derecho de propiedad”. Y añade: “La oposición infundada se tendrá por no puesta”. Este mismo principio rige para las enmiendas al reglamento o para la oposición a las obras de mejora que no requieran una derrama, acciones que se pueden aprobar por el voto de 2/3 partes de titulares y participaciones.
Afirma el escrito mencionado que la Ley de Condominios evita el desarrollo del condominio vía la construcción de gazebos, piscinas, canchas de tenis, etc., ya que permite que alguien se oponga a la realización de esas mejoras porque no quiere aportar a una derrama. Lo que ocurre es que las mencionadas mejoras, muy bien pueden aumentar el valor de la propiedad, pero no representan inversiones necesarias, sino convenientes. De ahí que la Ley de Condominios redujo en 2003 el voto requerido para las mismas a 2/3 partes de titulares y participaciones, siempre que la mejora pueda realizarse sin tener que imponer una derrama. ¿Por qué? Porque hay muchos casos en que el titular de un apartamiento no tiene los recursos para invertir en obras que no son necesarias, a pesar de que pueda estar de acuerdo con su conveniencia.
Desde el punto de vista del titular, recordemos que el incumplimiento con el pago de una derrama puede tener consecuencias graves como, por ejemplo, la suspensión del suministro de electricidad y agua, y la pérdida del derecho al voto en cualquier asamblea.
De ahí que la Ley incorporó en 2003 la disposición de que cuando hay fondos para llevar a cabo la mejora, solo se requiere el voto de 2/3 partes. Si no hay suficientes ahorros en el Fondo de Reserva requerido por la Ley, pero el condominio consigue el financiamiento de las mejoras, de forma que no haya que imponer una derrama, la obra puede aprobarse por el voto de 2/3 partes, siempre y cuando la mejora no impida el pleno disfrute de algún apartamiento. Así ha ocurrido en algunos casos en que con la aprobación incluso del 90% de titulares se ha pretendido añadirle un piso al estacionamiento aunque con ello se obstaculizara por completo la vista al mar y la ventilación de tres de los 140 apartamientos. El consentimiento de esos tres titulares es imprescindible para la aprobación de esa mejora porque conforme a la protección constitucional de la propiedad privada, nadie puede menoscabar el disfrute de mi apartamiento sin mi consentimiento.
No se trata pues de tiranía en aquellos casos que nuestra Ley requiere la unanimidad, sino de garantizar el disfrute de la propiedad privada bajo el régimen de propiedad horizontal que en nuestro país busca proteger el derecho al disfrute del apartamiento como propiedad individualizada.
La protección de la industria de la construcción, al menos en nuestro país, no puede menoscabar la protección constitucional de quienes invierten en la adquisición de su vivienda como propiedad privada.
Publicado en elnuevodia.com, sección Tribuna Invitada, el 10 de agosto de 2018.
