Estaciones de recarga en condominios: ¿discrimen?
Autor: Por la Lcda. Marimar Pérez-Riera. Publicado en la sección Columna de aldia.microjuris.com 11 el de septiembre de 2023
La Lcda. Marimar Pérez-Riera analiza el Proyecto de la Cámara 1354 para enmendar el Artículo 5 de la Ley 81-2014 conocida como la “Ley para el Fomento de los Vehículos impulsados mayormente por Electricidad”.
Ante la consideración de la Cámara de Representantes de Puerto Rico se encuentra el Proyecto de la Cámara 1354 para enmendar el Artículo 5 de la Ley 81-2014 conocida como la «Ley para el Fomento de los Vehículos impulsados mayormente por Electricidad«, a los fines de establecer la instalación y uso de las estaciones de recarga de los vehículos eléctricos en los estacionamientos comunes de los condominios.
Comencemos por explicar de qué trata esta medida legislativa. El P. de la C. 1354:
- obliga al Consejo de Titulares, y no al individuo que así lo desee, efectuar la instalación de al menos un (1) puerto de recarga para vehículos eléctricos por cada cinco (5) pisos que tenga un condominio;
- convierte en ilegal restringir o prohibir la instalación o uso de estaciones de recarga sobre los espacios comunes del estacionamiento;
- elimina la disposición de que se tiene que cumplir con la Ley de Condominios en cuanto a alteración de fachada.
Las preocupaciones con esta medida P. de la C. 1354 son varias. Aquí se dividen en dos categorías: la primera se enfoca en aspectos relacionados con la política pública, mientras que la segunda se centra en el impacto directo dentro de las comunidades de titulares en condominios, abordando preocupaciones que podrían entrar hasta en conflicto con la vigente Ley de Condominios de Puerto Rico, Ley 129-2020, según enmendada. Estas categorías ofrecen una visión completa de las implicaciones de la propuesta legislativa desde dos perspectivas diferentes pero interrelacionadas.
Perspectiva de política pública
1. Intervención gubernamental innecesaria: La intervención gubernamental en asuntos que la Ley de Condominios claramente otorga a la autoridad suprema del Consejo de Titulares es motivo de profunda preocupación. Esta injerencia plantea serias dudas sobre la protección de la autonomía que nuestras comunidades de titulares han mantenido durante años, una autonomía que desempeña un papel esencial al permitir al Consejo de Titulares abordar y resolver asuntos internos de manera eficiente y adaptada a las necesidades específicas de cada condominio. Dada la diversidad en diseño, tamaño, número de titulares y demografía en los condominios, la capacidad de tomar decisiones informadas, relevantes y rentables para sus comunidades es fundamental.
En la gran mayoría de los condominios, ya sea porque están construidos hace décadas o por la limitación de espacio, hacer disponible una serie de cargadores eléctricos podría implicar cambios significativos, como por ejemplo, hasta tener que hacer una subestación eléctrica con un costo considerable.
Por otro lado, en comunidades conformadas principalmente por titulares de la tercera edad, muchos de los cuales, nunca han manejado, ya no manejan o simplemente no tienen autos, estos pueden no hacer uso o tener la necesidad de estaciones de recarga para vehículos eléctricos. Si esta medida legislativa se aprueba, podría imponer la obligación a estos titulares de contribuir económicamente en derramas o gastos innecesarios, lo que podría generar dificultades financieras para aquellos que no pueden afrontarlos, con las posibles repercusiones que esto podría tener en esta población.
Esto suscita dudas sobre si esta propuesta legislativa está impulsada por otros intereses particulares en lugar de por el interés genuino de la comunidad a la que pretende servir.
2. Cabildeo de los grandes intereses: ¿Por qué no permitir que aquellos con un interés económico en que cada condominio tenga estaciones de recarga de vehículos eléctricos se encarguen de persuadir a cada comunidad por sí mismos? De lo contrario, el gobierno estaría allanando el camino, y auspiciando los intereses, de aquellos que se benefician económicamente de la imposición de estaciones de recarga eléctrica en los condominios, incluso en aquellos que no lo necesitan o cuyos titulares no lo desean, logren sus objetivos con mayor facilidad.
3. Intervención gubernamental en condominios: ¿discriminación o justificación ambiental en la instalación de estaciones de recarga? La legislatura no impulsó bombas de gasolina en los condominios cuando el 100% de los vehículos funcionaban con combustibles tradicionales. Esto plantea la interrogante de por qué se facilita la carga de vehículos eléctricos a algunos titulares y no se proporciona una bomba de gasolina a titulares de vehículos tradicionales. Se cuestiona si imponer la instalación de cargadores para vehículos eléctricos podría considerarse discriminatorio hacia aquellos que no poseen autos eléctricos y si esta medida se basa verdaderamente en la consideración de preocupaciones ambientales.
4) Política de conservación ambiental: ¿selección exclusiva? Aquí surge una pregunta simple, pero importante: si la intención es realmente cuidar el medio ambiente y fomentar los vehículos eléctricos, ¿por qué la ley se aplica solo a los titulares de condominios sometidos al régimen de propiedad horizontal?
Parece que están escogiendo a quiénes obligar y a quiénes no con esta medida. Además, si pensamos en cómo utilizamos nuestros vehículos, la mayoría de las veces los empleamos para cuestiones de trabajo o actividades comerciales durante la semana. Los fines de semana suelen destinarse a actividades de recreo. Entonces, ¿por qué no extender la obligación de esta medida a las empresas y negocios privados también? Para demostrar un compromiso genuino con la protección del medio ambiente, sería razonable que el gobierno promulgara una ley que obligue a todas las propiedades, ya sean residenciales o comerciales, a instalar cargadores eléctricos, en lugar de centrarse únicamente en los condominios.
Además, si el gobierno desea promover realmente el uso de vehículos eléctricos, ¿por qué no proporcionar estaciones de recarga en lugares públicos como estaciones de tren, parques y otras instalaciones gubernamentales? ¿Por qué no exigir a los municipios que instalen estaciones de recarga en todas sus escuelas, hospitales y parques? Esto evitaría que el costo de esta inversión, que sabemos que implica una tecnología en constante evolución, recaiga únicamente en los propietarios de condominios. El gobierno, que no necesariamente posee un conocimiento profundo en tecnología, está obligando a los condominios a instalar estaciones de recarga en este momento, lo cual tiene el potencial de convertirse en un desperdicio de dinero a medida que esta tecnología se vuelva obsoleta rápidamente.
Al hacer que los propietarios de condominios sean responsables de esta inversión, parece que el gobierno está utilizando a estos residentes como conejillos de india para experimentar con una tecnología en constante evolución, sin comprometerse plenamente con la causa. Es importante recordar que el gobierno no necesariamente cuenta con la experiencia tecnológica necesaria y está actuando como si la tuviera.
Perspectiva del impacto dentro del condominio y el conflicto con la Ley de Condominios
1. Beneficios selectivos: Se argumenta que la imposición de la instalación de estaciones de carga para vehículos eléctricos en un condominio beneficia solo a ciertos titulares en detrimento de otros. Según la Ley de Condominios, los titulares tienen el derecho al disfrute de las áreas comunes sin menoscabar los derechos de los demás. (Art. 2). Por ejemplo, el uso de un estacionamiento comunal para recarga podría interferir con la disponibilidad del espacio para estacionamiento de visitantes, lo que resultaría en un perjuicio para aquellos titulares que no poseen vehículos eléctricos y esperan visitas. Esto plantea la pregunta de por qué aquellos que no poseen vehículos eléctricos deben contribuir económicamente a la instalación de cargadores que solo beneficiarán a un grupo específico.
Contrario a las existentes Ley 81-2014 y Ley de Condominios, donde la responsabilidad de investigar la viabilidad de estaciones de recargas eléctricas y los costos de la instalación recae en el individuo que lo desee, la medida propuesta le impone la gestión y el costo al Consejo de Titulares. Tampoco considera una de las premisas más importantes de la Ley de Condominios: si la instalación afecta negativamente el disfrute de otro titular, ¿se requerirá el consentimiento del titular afectado? (Art. 44).
2. Cambio de uso de áreas comunes del estacionamiento: Se debate si destinar un área comunal para ciertos titulares en exclusión de otros equivaldría a cambiar el uso y destino de un área comunal para convertirla esencialmente en un área de uso limitado para algunos titulares. En este caso, surge la interrogante de si una ley especial puede contradecir otra ley especial, ya que la Ley de Condominios establece que se requiere la aprobación de al menos 2/3 partes de los titulares para cambiar el uso y destino de un área común (Art. 21), y, sin embargo, esta otra propuesta ley especial, P. de la C. 1354, impone destinar un área comunal para el uso de unos pocos sin ningún voto de los titulares.
Similarmente, la propuesta enmienda a la ley pone la responsabilidad del mantenimiento de estas áreas comunes limitadas y del equipo para uso de algunos titulares – no de todos los titulares – al Consejo de Titulares, cuando la Ley de Condominios especifica que el mantenimiento de los equipos o los elementos comunes limitados corresponde a los titulares de los apartamentos a los que fueron destinados los mismos. (Art. 43).
3. Consejo de titulares – ¿la autoridad suprema?: La propuesta enmienda, P. de la C. 1354, obliga al Consejo de Titulares a efectuar la instalación de al menos 1 puerto de recarga para vehículos eléctricos por cada 5 pisos de condominio. Descarta por completo que el Consejo de Titulares sea la autoridad suprema (Art. 48) de su entorno y la posibilidad de que el Consejo de Titulares decida no instalar los puertos de recarga en las áreas comunes. Además, ignora por completo la idea de que quizás el Consejo de Titulares quiera utilizar las áreas comunes en beneficio de la mayoría de los titulares, o que simplemente no haya espacio físico disponible para llevar a cabo esta obra, o el costo extraordinario que los condominios tendrán que asumir para proveer estas conexiones.
La Ley de Condominios establece expresamente con todo lo que los titulares tienen que contribuir en sus condominios. Esa contribución está claramente condicionada a cualquier gasto que debidamente sea aprobado por el Consejo de Titulares. En tal caso, este proyecto de ley, contraviene con esta disposición al ser otra ley especial la que determina esa contribución, y no el Consejo. (Art. 39).
4. Enriquecimiento injusto y el impacto para hacer cumplir a morosos con sus obligaciones: La propuesta de enmienda plantea la ilegalidad de restringir o prohibir el uso de estaciones de recarga en los espacios comunes de estacionamiento. Sin embargo, lo más preocupante de esta situación es que debilita significativamente el poder que tiene la Junta de Directores para ejercer presión sobre un titular moroso, precisamente restringiendo el uso de los servicios esenciales, y asegurar el cumplimiento de sus obligaciones financieras, como establece la Ley de Condominios. (Art. 59).
Permitir que un titular moroso tenga acceso a una estación de recarga en áreas comunes equivale a permitir que el titular evada sus responsabilidades legales, beneficiándose a expensas de todos los demás. Esta situación no solo implica un enriquecimiento injusto para el titular moroso, sino que también pone en peligro la salud financiera del condominio. Es esencial considerar que el acceso a servicios esenciales debe estar ligado al cumplimiento de las obligaciones financieras para garantizar la sostenibilidad y equidad dentro de la comunidad.
5. Alteración de fachada: La propuesta medida elimina la disposición de que se tiene que cumplir con la Ley de Condominios en cuanto a la alteración de fachada. La Ley de Condominios ya establece que, si la ubicación de algún equipo afecta la fachada del edificio, su instalación requerirá el consentimiento de 2/3 partes de todos los titulares. (Art. 44 y 49).
La modificación de la fachada es un asunto que ha sido tratado con extrema precaución en la Ley de Condominios debido a su impacto significativo en lo que un titular ha adquirido. Esto se debe a que cuando alguien compra una unidad en un condominio, lo hace en base a ciertas características y apariencia del edificio o la estructura en ese momento. Cualquier cambio en la fachada podría alterar drásticamente la experiencia de propiedad del titular, ya que lo que compró originalmente deja de ser lo mismo, afectando su inversión y expectativas. ¿Pretende esta ley especial violar esta disposición de la Ley de Condominios?
6. Aceptación de la condición manifiesta: Por otro lado, la Ley de Condominios es clara cuanto establece que el adquirente de un apartamento, acepta la condición manifiesta de los elementos comunes del condominio en la forma en que éstos se encuentren físicamente al momento de adquirir. (Art. 39). Cuando un titular compra en un condominio, se entiende que, sabía o debió haber sabido, si el condominio en el que compro, tenía o no facilidades para la carga de carros eléctricos. Así las cosas, teniendo el conocimiento a su propio riesgo y entera responsabilidad decidió comprar un vehículo de carga eléctrica. ¿Cómo es posible que un Consejo de Titulares pueda ahora tener que cargar con esa responsabilidad?
La realidad de estos tiempos es que estamos en un escenario donde el gobierno promueve activamente el uso de energía solar a nivel nacional, ofreciendo incentivos y subsidios para la instalación de paneles solares en viviendas individuales, pero al mismo tiempo, reconoce que existen limitaciones contractuales que impiden a los propietarios de condominios instalar paneles solares en sus techos compartidos. Esta medida legislativa pone a los titulares de condominios otra vez en desventaja.
Al centrarse exclusivamente en los titulares de condominios para la instalación de estaciones de recarga de vehículos eléctricos, la legislatura parece pasar por alto las necesidades y limitaciones específicas de los titulares de condominio en todas sus medidas ambientales. Están dejando a los titulares de condominios en una posición desfavorable en comparación con otros propietarios de viviendas.
En resumen, el debate se centra en la justicia de imponer la instalación de cargadores de vehículos eléctricos en condominios y cómo esto se alinea con los principios de propiedad horizontal, derechos de los titulares y políticas de conservación ambiental. Las preocupaciones incluyen el beneficio selectivo, la posible discriminación, la viabilidad práctica, y las múltiples violaciones a la Ley de Condominios.
