Condominios ante huracanes
El paso de los ciclones Irma y María evidenció las deficiencias en la administración de inmuebles que están cobijados bajo la Ley de Condominios, principalmente la falta de mantenimiento de los sistemas y equipos, y la carencia de planes de desastre y emergencias.
Entre las responsabilidades que impone la mencionada ley se encuentra darles mantenimiento de forma adecuada a los equipos y elementos comunes generales de estos inmuebles. Sin embargo, ante el paso de los eventos atmosféricos, muchos condominios vieron sus sistemas de bombeo de agua potable colapsar, elevadores inoperantes, generadores eléctricos que fallaron y otras situaciones que se hubieran evitado si se cumple cabalmente con la ley.
La primera lección es lo indispensable que resulta establecer protocolos de mantenimiento efectivos. Para ello, la mejor manera de hacerlo es contando con un Estudio de Reserva que permite planificar, de forma ordenada y a tiempo, los gastos de reparación y los reemplazos mayores de los equipos y elementos comunales de un condominio.
El Estudio de Reserva, que debe realizarlo un profesional calificado, les brinda a los consejos de titulares y juntas de directores toda la información concerniente acerca de las condiciones de los distintos equipos y sistemas que forman parte de las áreas comunes, y los costos de reparación o reemplazo de estos.
De igual forma, con el estudio se evalúan los ingresos y balances de la cuenta de reserva, que también por ley cada condominio debe poseer. Este análisis detallado permite el desarrollo de un plan adecuado de mantenimiento que estipule el presupuesto y las fechas idóneas para realizar las reparaciones o reemplazos mayores que se necesiten.
La segunda lección es la importancia de tener planes de desastre y emergencia analizados, aprobados, implantados y practicados.
El condominio Rincon Ocean Club está ubicado en la playa Córcega de Rincón tras el paso del Huracán María.
La Ley de Condominios estipula que estos inmuebles deben aprobar y mantener este tipo de planes, los cuales deben actualizarse, al menos cada tres años. Dicha revisión deberá realizarse en consulta con las entidades gubernamentales, municipales y federales que sean pertinentes para la protección de la vida y la propiedad. Los planes deberán incluir las medidas que se tomarán antes, durante y después de un desastre. También contendrán un plan de racionamiento de servicios y un plan de desalojo.
Deberán tomarse las medidas necesarias para que el plan se les comunique a todos los titulares de la forma más eficaz y con el tiempo suficiente para ser estudiado y comprendido. La experiencia de los pasados huracanes nos demostró que muchísimos condominios carecen de este tipo de planificación.
Una tercera lección esencial es la necesidad de tener agentes administradores que sean profesionales con conocimientos especializados para administrar eficientemente el condominio. El agente administrador se ha convertido en una necesidad, particularmente para los complejos que incluyen una cantidad considerable de apartamentos. Un buen administrador con formación administrativa, técnica, legal y comunicacional es clave para garantizar a los residentes espacios donde impere la sana convivencia y fomentar practicas adecuadas como las mencionadas.
Mucho tenemos que aprender de las experiencias que vivimos con Irma y con María. Sobre todo que nunca es tarde para una buena planificación. Es tiempo de dejar a un lado los dimes y diretes que, por lo general, imperan en nuestros condominios y ponernos a remar en una misma dirección por el bien de todos. Aprendamos la lección.
Por Daiana Soto. Publicado en elnuevodia.com el 17 de enero de 2018
