El Alto Foro devolvió al tribunal superior un caso en el que podrían inclinarse a declarar que los dueños de residencias están en libertad de mercadearlas para corto plazo sin que pierdan el carácter residencial.
Un grupo mayoritario del Tribunal Supremo mostró inclinación a declarar que las residencias se pueden mercadear como alquileres a corto plazo sin que se cambie el carácter “residencial” de esa propiedad para convertirlas en activos comerciales.
Las expresiones del Alto Foro se registraron en un caso que no resolvieron de manera final, sino que lo devolvieron al Tribunal de Primera Instancia para que ese foro recopile y considere más prueba sobre los hechos particulares y entonces determine si considera que las propiedades en controversia pueden estar sometidas a alquileres a corto plazo.
La demanda está vigente desde septiembre de 2021 y enfrenta a dueños de villas en la urbanización Dorado del Mar con su asociación de propietarios que, mediante asamblea extraordinaria, votaron a favor de imponer una prohibición de alquileres a corto plazo en el código comunitario, debido a consideraciones de seguridad provocadas por los huéspedes a corto plazo. Los demandantes resaltan que las escrituras de servidumbre en equidad de sus villas reconocen el derecho a alquilarlas y no limita la duración de esos alquileres. El tribunal decidió desestimar la demanda porque, a la luz de la escritura matriz, la prohibición no afectaba derechos propietarios y la asociación cumplía con su “obligación contractual de velar por la paz y la seguridad de la urbanización”.
“En Puerto Rico no se ha resuelto categóricamente que los arrendamientos a corto plazo alteran el carácter residencial de las propiedades y en otras jurisdicciones se ha resuelto que no lo hacen”, planteó el juez asociado Rafael Martínez Torres en una opinión para expresarse de acuerdo con devolver el caso al foro primario.
A Martínez Torres se unieron los jueces Erick Kolthoff Caraballo y Roberto Feliberti Cintrón. El juez detalló decisiones recientes en Washington, Arkansas, Hawaii, Alabama y Florida a favor de que las residencias se puedan usar para alquileres a corto plazo sin que se conviertan en propiedades comerciales o sin que esa actividad de hospedaje por poco tiempo se considere una actividad comercial. En Kentucky, no se aprobó esa visión, pero se hizo por normas que no aplican a Puerto Rico, resaltó el juez.
“Existe una tendencia mayoritaria en Derecho que establece que los arrendamientos a corto plazo de por sí no configuran un uso comercial. A tales efectos, si el foro primario no hubiese desestimado y hubiera hecho un estudio detallado sobre estas tendencias en el Derecho, era posible que concluyera que los propietarios de las villas de la Urbanización Dorado del Mar pudieran tener un remedio en derecho”, concluyó Martínez Torres en su expresión a favor de devolver el caso.
De los ocho jueces que integran ahora el Supremo, un cuarto, Luis Estrella Martínez, también se mostró conforme con devolver y recordó que ya en un caso anterior había dicho que las prohibiciones de alquiler a corto plazo solo podían proceder “cuando estén expresamente prohibidos en los estatutos que regulan cada condominio sometido al régimen de propiedad horizontal”.
Otros dos jueces, Edgardo Rivera García y Mildred Pabón Charneco, se expresaron a favor de devolver el caso, pero no suscribieron la exposición y conclusión de sus demás compañeros sobre esa “tendencia mayoritaria en Derecho”.
La jueza presidenta, Maite Oronoz Rodríguez, no emitió expresión, mientras que el octavo juez, Ángel Colón Pérez, fue el único disidente y argumentó en contra de permitir los alquileres a cortos plazo en áreas residenciales.
“No albergamos duda de que los alquileres a corto plazo constituyen un uso comercial de la propiedad. Por consiguiente, su implementación modifica el carácter residencial de un inmueble. Este tipo de alquiler lacera características fundamentales que se espera tenga una residencia. Entre dichas características o elementos está la tranquilidad, la seguridad y el sentido de comunidad… En Puerto Rico, este tipo de alquileres se trata como un producto turístico, cuya finalidad es la explotación económica’, expuso al subrayar que en la isla ese tipo de alquiler paga impuesto hotelero y las definiciones en los reglamentos lo igualan a los hoteles, moteles y otro tipo de establecimiento turístico.
Para el juez, la clave está en que residencia conlleva permanencia, mientras que la transitoriedad es elemento básico de la actividad turística, por lo que ocurre un cambio en la naturaleza de la propiedad, según su uso.
La decisión del Supremo en este caso, publicada el viernes, se coloca en medio de una controversia en frentes múltiples por la propagación en la isla de este tipo de alquiler a corto plazo, así como una discusión que se lleva a cabo en países alrededor del mundo. La semana pasada, el Senado derrotó una medida cameral que buscaba poner regulaciones a esta actividad. A nivel del Tribunal de Apelaciones, Colón Pérez resaltó que no se ha
desarrollado una norma clara y que han ocurrido decisiones a favor de permitir la actividad y en contra. También señaló que municipios como San Juan, Isabela y Dorado han emitido ordenanzas al respecto y que el propio Supremo ha hecho expresiones en otros casos en contra de la actividad, aunque no lo ha decretado claramente.
Un estudio de Hispanic Federation encontró que en Puerto Rico habían 1,000 unidades dedicadas a alquileres a corto plazo en 2014 y unas 23,000 en 2023. Divulgó también que la mayoría de las unidades no son de residentes dueños de las propiedades que las ofrecen en alquiler, sino de dueños ausentes o corporaciones de inversionistas que no tienen vínculo con la comunidad en la que están ubicadas las propiedades.
Para leer la sentencia del Tribunal Supremo, pulse aquí. PDF: 2024tspr61.pdf
Oscar J. Serrano es periodista y abogado con 25 años de experiencia. Cofundador, o miembro de los equipos fundadores, de NotiCel, el Centro de Periodismo Investigativo, Red 96, Primera Hora y El Nuevo Día Interactivo.
