A un año del paso de los huracanes Irma y María, resulta sorprendente que la mayor parte de los condominios se encuentran aún en la etapa de recibo de ofertas por parte de las compañías de seguros. Los administradores y miembros de juntas deben ser muy cuidadosos con respecto al recibo de la oferta y utilización de los fondos, ya que la Ley de Condominios detalla específicamente los pasos a seguir una vez se recibe la tan esperada oferta del seguro.
Recibimos una oferta, ¿ahora qué?
El recibo de dicha oferta activa las disposiciones del Artículo 44 de la Ley de Condominios. Dicho artículo especifica que, en caso de siniestro, la indemnización que se reciba irá dirigida a la reconstrucción del inmueble. Es por ello que el artículo impone la obligación a la Junta de preparar un plan de distribución de fondos para la reconstrucción que debe ser distribuido a los titulares al menos quince (15) días antes de la asamblea extraordinaria que hay que celebrar para que el Consejo acepte o rechace la oferta.
¿Qué incluye el plan de distribución?
El mismo es una guía de cómo se pretende utilizar los fondos recibidos según las prioridades del condominio. El plan debe contener un detalle específico de las cantidades que se destinarán a la reconstrucción de cada apartamento y lo que propone sea destinado para reconstruir las áreas comunes. Aunque la ley no lo menciona, para este ejercicio sería conveniente presentar al consejo las cantidades reclamadas por todas las áreas del condominio, aquellas que fueron ofrecidas por parte del seguro y, según sea posible, tener los costos o estimados de reconstrucción o reemplazo de ventanas, puertas, barandas y otros equipos. El propósito es que el Consejo pueda determinar, por mayoría, la forma en que se distribuirán los fondos a base de lo que resulte ser prioridad para los titulares.
¿Si la oferta no es aceptable para el consejo?
Cuando el consejo no acepta la oferta del seguro, le corresponde a la junta y al corredor de seguros intentar continuar la negociación. En aquellos condominios donde haya un ajustador público contratado, será este la persona llamada a continuar la negociación. Cuando ya no haya espacio para negociación, procede recurrir a los tribunales o al Comisionado de Seguros. En el comisionado puede presentarse una querella o solicitar el mecanismo de valoración o “appraisal” que es un tipo de mediación entre las partes para intentar llegar a una oferta razonable. Es importante mencionar que, si la oferta no fue aceptada por el consejo, no se debe cambiar ni depositar el cheque ya que esto podría tener repercusiones en su habilidad de renegociar la oferta. Mucho menos se deben firmar documentos aceptando la oferta final si no se tiene la autorización del Consejo y sin que los mismos sean revisados por el abogado del Consejo. Cuando lo que se recibe es un adelanto, también se recomienda que se le presenten al abogado del Consejo los documentos a firmar, así como copia del cheque antes de su depósito. Estos fondos no deben ser depositados en la cuenta operacional ni de reserva sin contar con la autorización del Consejo. De no contar con dicha autorización, debe depositarse en una cuenta separada creada para ese fin.
¿Qué ocurre si no se tiene seguro o si lo que se recibe no da para cubrir los gastos?
Cuando no hay seguro o lo que se recibe no da para cubrir todas las obras necesarias, los trabajos tendrían que ser costeados por todos los titulares de forma proporcional.
Aceptamos la oferta, ¿y ahora?
Se debe abrir una cuenta especial de la cual solo podrán hacerse retiros previa certificación jurada del tesorero y secretario en la cual se acredite que el cheque o desembolso fue aprobado por el consejo y que el acuerdo no ha sido impugnado. Esto último podría requerir que no se hagan desembolsos hasta pasados los treinta (30) días desde la asamblea en la cual se aprobó la aceptación de la oferta.
Sin embargo, de ser un asunto que requiera rapidez por asuntos apremiantes de seguridad, entendemos que se podrían hacer desembolsos siempre y cuando no haya una impugnación presentada.
En casos en los que el acuerdo haya sido impugnado, deben exponerle al foro la situación apremiante y solicitar autorización para el desembolso.
Fuente: Por el Lcdo. Israel O. Alicea Luciano. Publicado en la sección de Construcción de ElNuevoDia.com el 21 de septiembre de 2018.
