De acuerdo con datos compartidos por la Federación de Condominios y Control de Acceso, entre el 2023 y el 2024, el costo de la póliza de seguro de condominios en la isla aumentó en un rango de entre 8% y 30%
Por Efraín Montalbán Ríos, publicado en la sección de Negocios de elnuevodia.com el 21 de junio de 2024
Los residentes del condominio San Ignacio, en San Juan, experimentaron este año un aumento de prácticamente el doble en el costo de la póliza de su seguro, asunto que se replica en toda la isla, según la asistente administrativa del complejo residencial, Myrna Vélez.
De acuerdo con Vélez, quien también es residente del condominio, el pago del seguro máster por un apartamento de tres habitaciones aumentó de $600 a más de $1,200 anuales, que se dividen y se suman en el pago de la hipoteca. Esos números no consideran el seguro privativo, que también ha aumentado.
“Es bien difícil, y desde 2020 para acá ha sido peor, porque muchas cosas cambiaron y ya los condominios nadie los quiere, sinceramente”, sentenció Vélez, refiriéndose a las aseguradoras que no están dispuestas a asegurar propiedad horizontal.
Gran parte de los titulares de San Ignacio son adultos mayores y su ingreso mensual depende del Seguro Social, por lo que un aumento drástico en el pago del seguro del condominio tiene un impacto significativo para ese sector poblacional. “Están pasándolas bien duras”, indicó la administradora a En Pies Cuadrados.
Aunque algunos residentes se quejan por el alza, no tienen otro remedio que pagar el seguro al ser obligatorio, lamentó Vélez con tono de preocupación.
Puesto de otra manera, como el titular es dueño de una parte del condominio tiene que costear su parte para asegurar el edificio, además del seguro individual de su apartamento.
La situación se agudizó luego del impactos de los desastres naturales que afectaron a Puerto Rico en los años 2017 y 2020, y empeoró cuando algunas aseguradoras optaron por no asumir el riesgo de los condominios, particularmente, de aquellos que están en las costas, explicó Vélez.
“Va a seguir subiendo el costo de los seguros. Nos están ahogando”, sentenció Vélez. “No somos nosotros nada más, son todos los condominios”.
Se estima que en Puerto Rico hay más de 3,000 viviendas horizontales, en las que residen unas 500,000 familias, según datos de la Asociación de Condominios y Controles de Acceso.
De acuerdo con datos compartidos por la Federación de Condominios y Control de Acceso, entre el 2023 y el 2024, el costo de la póliza de seguro en los condominios en la isla aumentó entre 8% y 30%.
Alzas por partida doble
No obstante, En Pies Cuadrados supo de otros tres condominios de los municipios de San Juan y Guaynabo que también sufrieron aumentos sustanciales en sus seguros, en algunos casos, el seguro matriz (máster) del edificio se duplicó, mientras que el seguro privativo casi se triplicó al compararse con lo que costaba el año anterior.
Wilfredo Rodríguez, gerente de servicios de Hipotecas en FirstBank, aseguró que el aumento en la mayoría de las pólizas de condominios es de más de un 50% y explicó que el costo de la póliza lo determina “unilateralmente” la compañía de seguro.
“Estamos viendo un aumento en toda la industria, pero los condominios son los que más se han afectado. En el caso de la hipoteca, es un costo que nosotros tenemos que pasárselo al cliente”, dijo Rodríguez.
Por lo general, los titulares se dan cuenta que la póliza de su seguro aumentó sustancialmente cuando ven que le suben el pago de la hipoteca.
Sin embargo, Rodríguez destacó que los residentes tienen derecho a cambiar de seguro a uno que se acople mejor a sus necesidades.
“Muchos clientes nos llaman frustrados pensando que el aumento es en la hipoteca y nosotros nos hemos dado a la tarea de orientarlos o hacer algunos correos y motivarlos a que hagan una búsqueda en el mercado, porque tienen derecho a cambiar el seguro”, expuso el gerente bancario.
Una de las cosas que está sucediendo con el cambio de aseguradora, según Rodríguez, es que para intentar mitigar el alza en las pólizas, los residentes cambian de compañía a una más económica, pero con menos cobertura.
Tras la aprobación de la Ley 129-2020, conocida como la Nueva Ley de Condominios de Puerto Rico, los condominios tienen la opción de adquirir una póliza bare wall, que asegura toda la edificación externa, dejando afuera la protección interna del complejo –todo lo que está adherido a las paredes, como gabinetes-, que ahora es responsabilidad de cada titular.
Esto se implementó para mitigar el costo, puesto que antes solo se podía adquirir la póliza full value, que incluía daños externos e internos. Estos últimos, ahora son opcionales, explicó Rodríguez.
Pesan los tratados de reaseguro
Ignacio Veloz, presidente de la Federación de Condominios y Control de Acceso, dijo que el aumento en las pólizas responde, entre otras cosas, a que algunos condominios han revalorizado la edificación.
Además, los aseguradores han establecido topes de reaseguro en los condominios, por lo que han llegado a denegar cubiertas para no sobrepasar tales máximos, lo que provoca que se recurra a líneas excedentes, una cubiera de seguro que se gestiona con compañías fuera de Puerto Rico para que aseguren el complejo residencial, encareciendo el costo del seguro a los titulares.
“La preocupación mía es que el año que viene o a finales de este año, los condominios se tengan que quedar sin seguros y que tengamos que acudir a líneas de excedentes, que son mucho más caras, para poder tener un seguro que cumpla con lo que dice la Ley de Condominios”, advirtió Veloz.
Hasta el momento, la mayoría de los complejos de vivienda horizontal que han recurrido a líneas de excedentes se ubican en la costa. Ahora bien, Veloz advirtió que, incluso, las aseguradoras que ofrecen líneas de excedentes tienen topes.
De acuerdo con Iraelia Pernas, directora Ejecutiva de la Asociación de Compañías de Seguros de Puerto Rico (Acodese), los aumentos en las primas de seguro se deben a los aumentos que experimentaron los reaseguros nivel mundial, como consecuencia de las “catástrofes” de los pasados años y por el cambio climático.
“En términos generales, hay una respuesta para eso (el encarecimiento de seguros) y es que el costo del reaseguro para poder asumir el riesgo y las contingencias de las propiedades aumentó a nivel global, incluyendo los aseguradores en Puerto Rico. Esa alza en el costo del reaseguro se traduce en un aumento en prima, también”, explicó Pernas.
Los incrementos, según la directora de Acodese, se han producido en todas las carteras de seguros y no solamente en el caso de los condominios.
Otro de los elementos que pudiera incrementar la póliza de seguro es cuando los titulares actualizan el valor de sus propiedades, revisión que Acodese recomienda. Pero si el valor de la unidad aumenta, se replica el alza en el costo de protegerla.
“Es importante verificar que los valores asegurados estén a tono con lo que cuesta el reparar esas propiedades, si viniera un desastre. Hay que hacer un ejercicio de revalorizar esas propiedades para evitar que si viene un desastre estén mal asegurados y le apliquen unas penalidades”, subrayó Pernas. “Eso (la revalorización) una vez se realice, debemos pensar que también van a aumentar las primas”, reconoció.
